Un propriétaire qui loue son appartement trois semaines en août à une famille, puis deux mois à un couple en automne, applique-t-il les mêmes règles de durée ? Non, et la confusion entre les différents plafonds génère chaque année des situations litigieuses. La durée d’une location saisonnière repose sur deux seuils distincts : 90 jours consécutifs par locataire et, pour une résidence principale, un plafond annuel qui peut descendre bien en dessous de 120 jours selon la commune.
90 jours par locataire, 120 jours par an : deux règles à ne pas confondre
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 définit la location saisonnière comme « la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ». Ce plafond de 90 jours s’applique à chaque contrat signé avec un même locataire. On peut donc enchaîner plusieurs séjours de courte durée dans l’année, à condition de changer de locataire à chaque fois.
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Le second seuil concerne uniquement la résidence principale louée en meublé de tourisme. Le code du tourisme limite la mise en location à 120 jours par année civile, tous locataires confondus. Au-delà, le logement perd son statut de résidence principale aux yeux de l’administration.
La distinction est concrète. Un propriétaire de résidence secondaire n’est pas soumis au plafond annuel de 120 jours, mais reste limité à 90 jours par contrat. À l’inverse, un propriétaire qui loue sa résidence principale peut multiplier les séjours courts (week-ends, semaines), tant qu’il ne dépasse pas le cumul annuel autorisé dans sa commune.
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Plafond annuel en location saisonnière : le rôle de la commune
Depuis la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), le plafond de 120 jours n’est plus uniforme sur tout le territoire. Les communes peuvent désormais abaisser ce seuil par délibération municipale. Dans certaines zones tendues ou très touristiques, la limite peut descendre significativement en dessous de 120 jours.
Avant de publier une annonce, on vérifie donc le règlement local. La mairie ou le site de la collectivité publie en général les seuils applicables. Ne pas le faire expose à des sanctions, même si l’on reste sous les 120 jours nationaux.
Résidence principale ou secondaire : la durée ne joue pas le même rôle
Pour une résidence principale, le plafond annuel est le critère central. Le propriétaire doit occuper le logement au moins huit mois par an (hors absences professionnelles ou cas de force majeure). La location saisonnière vient combler les périodes d’absence.
Pour une résidence secondaire, il n’existe pas de plafond annuel national. En revanche, dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage, louer de façon répétée un logement en courte durée peut nécessiter une autorisation spécifique, voire une compensation (achat de « commercialité »). La durée de chaque séjour ne suffit pas à écarter cette contrainte.
- Résidence principale : 90 jours max par contrat, cumul annuel plafonné (120 jours ou moins selon la commune)
- Résidence secondaire : 90 jours max par contrat, pas de plafond annuel national, mais autorisation de changement d’usage possible
- Meublé de tourisme classé ou non : les obligations d’enregistrement s’appliquent quelle que soit la durée du séjour
Dépassement de la durée maximale : ce que risque le propriétaire
Dépasser les 90 jours consécutifs avec un même locataire fait basculer le contrat hors du régime saisonnier. Le bail peut alors être requalifié en location meublée classique, avec les protections associées pour le locataire (durée minimale d’un an, reconduction tacite, encadrement du congé).
Sur le plan du cumul annuel, les plateformes de réservation comme Airbnb bloquent automatiquement les réservations au-delà du seuil déclaré pour les résidences principales dans les villes qui ont mis en place un système de contrôle. En cas de dépassement constaté, la commune peut infliger des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
La requalification du bail n’est pas théorique. Des collectivités mènent des offensives judiciaires contre les meublés touristiques en situation irrégulière, comme le rapportent plusieurs sources de presse récentes.
Enregistrement et formalités : la durée du séjour ne dispense de rien
La loi Le Meur a généralisé une procédure déclarative harmonisée pour les meublés de tourisme. Un téléservice national centralise désormais les déclarations. Louer quelques nuits ou plusieurs semaines ne change rien aux formalités obligatoires : numéro d’enregistrement, déclaration en mairie, et dans certains cas déclaration de changement d’usage.
DPE et classe énergétique : un critère qui interagit avec la durée
Depuis les revenus 2025, le classement du logement (meublé de tourisme classé ou non classé) pèse sur le régime fiscal applicable. Par ailleurs, les exigences liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent limiter la possibilité de louer un logement énergivore en location saisonnière, indépendamment de la durée choisie.
Dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage, la classe énergétique du logement peut devenir un critère supplémentaire pour accepter ou refuser la mise en location courte durée.
- Obtenir un numéro d’enregistrement via le téléservice national avant toute mise en location
- Vérifier le plafond annuel applicable dans la commune (délibération municipale)
- S’assurer que le DPE du logement permet la location en meublé de tourisme
- Conserver la preuve de la durée de chaque séjour en cas de contrôle
La durée d’une location saisonnière se résume rarement à un seul chiffre. Le seuil de 90 jours par contrat reste la règle de base, mais le plafond annuel varie d’une commune à l’autre, et les obligations déclaratives s’appliquent dès la première nuit louée. Avant chaque saison, une vérification du règlement local évite des sanctions qui coûtent bien plus cher qu’une nuit de location.
